Cap Rate / Bruttomietrendite

Die Cap Rate (Capitalization Rate) und ihre deutschen Pendants Brutto- und Nettomietrendite sind die zentralen Renditekennzahlen bei der Bewertung von Bestandsimmobilien — vor allem im Commercial-Bereich. Sie beantworten in einer Zahl die Frage, die jeder Investor zuerst stellt: Welche Verzinsung bringt das Objekt im Verhältnis zum Kaufpreis? Gemeinsam mit dem WALT bilden sie das KPI-Duo, an dem jedes Investmentexposé gemessen wird — und an dem oft schon vor dem ersten Besichtigungstermin entschieden wird, ob ein Objekt überhaupt in die nähere Auswahl kommt.

Die Begriffsfamilie sauber sortiert

Im Tagesgespräch werden die Begriffe oft synonym gebraucht, sind aber unterschiedlich definiert. Wer als Makler im Investment-Geschäft unterwegs ist, sollte sie sauber auseinanderhalten — Investoren tun es:

• Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die einfachste Zahl, ignoriert aber Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten. Im deutschen Wohn- und Zinshausgeschäft die Standardgröße.
• Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Die ehrlichere Zahl — und in seriösen Investment-Exposés Pflicht.
• Cap Rate = NOI (Net Operating Income) ÷ Property Value. Die anglo-amerikanische Variante der Nettomietrendite, verbreitet bei internationalen Investoren und in Cross-Border-Transaktionen. Definitorisch nahezu deckungsgleich mit der Nettomietrendite, aber mit anderen Konventionen, was zu „NOI" gehört.
• Bruttomietfaktor / Multiplikator / Vervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Der mathematische Kehrwert der Bruttomietrendite — ein 25er-Multiplikator entspricht 4 % Bruttomietrendite. In Maklerexposés meist als „24-fache" oder „26-fache Jahresmiete" angegeben.

Berechnung an einem konkreten Beispiel

Ein Mehrfamilienhaus, Kaufpreis 5.000.000 €, Jahresnettokaltmiete 200.000 €. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) liegen bei 10 %, also 500.000 €. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) werden mit 18 % der Miete kalkuliert, also 36.000 €.

• Bruttomietrendite = 200.000 ÷ 5.000.000 = 4,0 %
• Nettomietrendite = (200.000 − 36.000) ÷ (5.000.000 + 500.000) = 164.000 ÷ 5.500.000 = 2,98 %
• Bruttomietfaktor = 5.000.000 ÷ 200.000 = 25 (= „25-fache Jahresmiete")

Die Spanne zwischen 4,0 % (brutto) und 2,98 % (netto) ist nicht ungewöhnlich — sie zeigt, warum eine pauschale „Wir reden über 4 % Rendite"-Aussage in der Verhandlung schnell als oberflächlich erscheint, sobald der Investor nach den Annahmen fragt.

Welche Werte sind „gut"?

Cap Rates und Mietrenditen sind keine absoluten Größen — sie spiegeln immer auch das aktuelle Zinsumfeld, die Lagequalität und die Asset-Klasse. Grobe Orientierung für den deutschen Markt (Stand Mai 2026):

• Core-Wohnimmobilien A-Lagen: 3,5–4,5 % Bruttomietrendite, niedriger in München/Hamburg/Berlin-Mitte, höher in der Peripherie.
• Bürohäuser A-Lagen: Cap Rates um 4,0–5,5 %, abhängig von WALT und Mieterbonität; B-Lagen entsprechend 5,5–7 %.
• Logistik / Light Industrial: Cap Rates 4,5–6,5 %, je nach Lage, Mieter und Gebäudezustand.
• Einzelhandel: stark spreizend — Fachmarkt-Center mit Ankermietern bei 5–6 %, Highstreet-Lagen niedriger, Stadtteil-Einzelhandel oft 6–8 % oder mehr.
• Value-Add-Objekte mit Sanierungs- oder Re-Letting-Potenzial: oft 6–9 %+ als „Going-In Cap Rate" gerechnet, mit Plan auf deutlich niedrigere Rate nach Repositionierung.

Cap Rate als Marktbarometer

Cap Rates bewegen sich in entgegengesetzter Richtung zu Immobilienpreisen — und sie reagieren empfindlich auf das Zinsumfeld. Steigen Zinsen, verlangen Investoren höhere Renditen, also höhere Cap Rates; das drückt auf die Kaufpreise (sogenannte „Cap Rate Compression" in Bull-Märkten, „Cap Rate Expansion" bei steigenden Zinsen). Wer als Makler im laufenden Vermarktungsprozess steht, sollte die Marktentwicklung im Auge behalten — eine vor sechs Monaten realistische Preisvorstellung kann bei verändertem Zinsniveau heute massive Lücken zur erzielbaren Cap Rate aufweisen. Aktuelle Marktwerte liefern Quellen wie der bulwiengesa-Immobilienindex, JLL Investment Market, CBRE Marketview und der VDP-Immobilienpreisindex.

Was die Rendite-Aussage verzerrt

Ein einzelner Renditewert ohne Kontext kann trügen. Mietsondersituationen: Über- oder Untervermietung gegenüber Marktniveau wird bei der einfachen Mietrendite nicht sichtbar — ein Objekt mit deutlich übersetzter Bestandsmiete sieht auf dem Papier rentabler aus, kann bei Nachvermietung aber massiv abfallen. Klumpenrisiko: 7 % Rendite mit einem einzigen Mieter, der in 2 Jahren ausläuft, sind risikoreicher als 5 % mit gut diversifiziertem Mieterbesatz — der zweite Wert ist trotzdem oft der bessere Deal. Instandhaltungsstau: hohe Rendite bei sanierungsbedürftiger Substanz ist oft nur eine Vorab-Auszahlung der späteren Capex-Lasten. Eigentümermiete bei Mixed-Use: wenn der Verkäufer selbst Mieter ist, kann die Miete fiktiv überhöht sein — Investoren rechnen dann mit marktüblicher Miete neu.

So setzt propgen das um

Die Datenbasis liegt in zwei Modulen vor: die Jahresnettokaltmieten kommen strukturiert aus der Mietvertragsverwaltung, der Kaufpreis aus dem Objektstamm. Für die Marktbewertung — also welcher Cap Rate aktuell realistisch ist — kommt die PriceHubble-Integration ins Spiel: PriceHubble liefert mit dem zugrundeliegenden Hedonik-Modell aktuelle Preisspannen, die Plausibilisierungen gegen die intern angesetzte Rendite erlauben.

Operativ relevant ist außerdem die Kaufkraftanalyse: dort steht der Multiplikator (Standard 25 = 4 % Bruttomietrendite) als pro Maklerbüro einstellbarer Parameter zur Verfügung, mit dem das mietbasierte Käufer-Budget berechnet wird. Eine eigenständige Cap-Rate-Kennzahl als KPI-Widget pro Objekt oder Portfolio gibt es in propgen aktuell nicht.