Grundriss

Der Grundriss ist die maßstäbliche Aufsicht eines Geschosses — die zweidimensionale Darstellung von Wänden, Türen, Fenstern, Räumen und tragenden Elementen. Für die Immobilienvermarktung ist er nach den Fotos das wichtigste visuelle Verkaufsargument: Interessenten lesen den Grundriss intensiv und entscheiden anhand der Aufteilung, ob sie überhaupt zur Besichtigung kommen. Ein guter Grundriss schließt die Aufteilung, eine schlechte oder fehlende Grundriss­darstellung kostet Anfragen.

Wofür der Grundriss in der Praxis steht

Der Grundriss erfüllt mehrere Aufgaben gleichzeitig — und nicht alle laufen über dasselbe Dokument. Im Exposé ist er das vereinfachte Vermarktungs­bild: saubere Symbolik, klare Beschriftung, ggf. möbliert, Nordpfeil und Maßstabsangabe. In der Wohnflächen­berechnung ist er die rechtliche Basis nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277, mit präzisen Maßen, Anrechnungs­faktoren für Dachschrägen, Balkonen und Terrassen. In der Baugenehmigung ist er der amtliche Plan mit Stempel und Architekten­unterschrift. In der Bewertung ist er die Grundlage für die Lage­plausibilität (Fenster zur Straße? Bad neben Schlafzimmer?), die im AVM nicht direkt einfließt, aber Besichtigungs­entscheidungen prägt. Wer als Makler nur „den Grundriss" sagt, meint im Tagesgespräch fast immer den Exposé-Grundriss; für die Wohnflächen­berechnung braucht es die bemaßten Pläne aus den Bauakten.

2D, 3D und möblierte Varianten

• 2D-Grundriss — Standard im Exposé: schwarz-weiß oder zweifarbig, Wandstärken realistisch, Türen mit Schwenk­richtung, Fenster als Doppelstrich, Raumbezeichnungen und Größen­angabe pro Raum. Auch nach Jahren der 3D-Hype-Welle bleibt der saubere 2D-Plan der wichtigste Ausdruck — er liest sich schnell und vergleichbar zwischen Objekten.
• 3D-Grundriss (isometrische Ansicht) — eine perspektivische Aufsicht mit halbhohen Wänden, oft texturiert (Holz, Fliesen, Teppich). Hilft Laien, die räumliche Aufteilung intuitiver zu verstehen, kann aber Größenverhältnisse optisch verzerren und sollte den 2D-Plan ergänzen, nicht ersetzen.
• Möblierter Grundriss — Möbel werden maßstabs­getreu eingezeichnet, um die Nutzbarkeit zu zeigen: passt das Bett quer oder längs, wo steht der Esstisch, reicht das Sofa-Layout? Besonders sinnvoll bei verschnittenen Räumen, kleinen Wohnungen und ungewöhnlichen Grundrissen. Möbel müssen realistisch dimensioniert sein — ein Sofa in Spielzeug­größe verkauft den Raum doppelt so groß, wie er ist, und kostet bei der Besichtigung Glaubwürdigkeit.
• Schwarzplan / Lageplan — keine Grundrissvariante im engeren Sinn, aber im Vermarktungs­paket oft zusammen geliefert: Außenansicht des Gebäudes auf dem Grundstück, mit Himmelsrichtungen, Nachbargebäuden und Zufahrten.

Was einen guten Exposé-Grundriss ausmacht

Sechs Punkte unterscheiden den präsentablen Plan vom abgehefteten Bauakten-Auszug. Saubere Symbolik: einheitliche Türen, Fenster, Treppen-Symbolik — keine handschriftlichen Vermerke, keine vergilbten Stempel. Beschriftete Räume: jeder Raum mit Funktion und Quadratmeter­angabe — Bad, Schlafen, Wohnen, Küche, Flur. Maßstab und Nordpfeil: schon allein wegen der Sonnen­orientierung. Konsistente Linienstärken: tragende Wände dicker, leichte Trennwände dünner, geht oft beim Scannen alter Pläne verloren. Lesbare Auflösung: auf ImmoScout24 wird das Bild verkleinert dargestellt — was bei 1.000 px hochgeladen wird, ist im Listing oft nicht mehr entzifferbar. Mehrgeschosser auf einer Seite: Erdgeschoss + Obergeschoss nebeneinander oder untereinander, nicht über mehrere PDF-Seiten verteilt — Portal-Browser können das selten gut.

Vom Foto zum Grundriss — was die KI heute leistet

Bis vor wenigen Jahren musste der Maklerbüro-Alltag mit zwei Realitäten leben: entweder gab es einen amtlichen Plan in akzeptabler Qualität, oder es musste ein externer Dienstleister einen Plan zeichnen — Tage Wartezeit, dreistellige Beträge pro Wohneinheit. Inzwischen können KI-Modelle aus Smartphone-Fotos einer Bauzeichnung, einer Skizze oder eines vergilbten Aushangs einen sauberen 2D-Grundriss machen — schief und schräg fotografiert wird automatisch entzerrt, Wände, Türen und Fenster in standardisierter Symbolik neu gezeichnet, Räume beschriftet, optional 3D-Ansicht und möblierte Variante erzeugt. Die Qualität reicht für Exposé und Portal-Inserat; sie reicht nicht für Wohnflächen­berechnung im rechtlichen Sinne — dafür müssen die Maße aus dem Original­plan oder einer Vor-Ort-Messung kommen. Wichtig: jeder KI-erzeugte Grundriss sollte als „nachgezeichnet" oder „schematisch" gekennzeichnet sein, um keine Erwartung an die rechtliche Verbindlichkeit zu wecken.

Grundriss im Commercial-Bereich

Im Gewerbe ist der Grundriss nicht das alleinige Highlight, sondern Teil eines größeren Bildes — Mieterspiegel je Etage, Nutzungs­einheiten und Flächenzuordnung, Versorgungs­schächte. Investoren erwarten die Etagen­grundrisse als „Floor Plates" mit klaren BGF-, MF/G-Angaben (Mietfläche Gewerbe) und mietvertrags­bezogenen Markierungen. Der Übergang zum Stacking Plan ist fließend: Der Grundriss zeigt räumlich, wo welche Einheit liegt, der Stacking Plan zeigt schematisch, wer wie viel Fläche zu welchen Konditionen mietet. Beide Sichten gehören in ein vollständiges Investment-Exposé.

Grundrisse rechtlich, urheberrechtlich, datenschutzrechtlich

Drei Fallstricke sind in der Praxis relevant. Urheberrecht: Architektenpläne sind als Werke geschützt — wer einen Original­plan im Exposé veröffentlicht, braucht das Einverständnis des Urhebers oder einen nachgezeichneten, schematischen Ersatz. Wohnflächen­angabe: was im Exposé als „ca. 87 m²" steht, muss im Kaufvertrag passen — sonst kann die Wohnflächen­abweichung zur Kaufpreisminderung führen (BGH I ZR 113/22 betraf zwar Reservierungen, aber das BGH-Urteil zu Wohnflächen­abweichungen von 1990 ff. ist im Hinterkopf zu behalten). Datenschutz: bei vermieteten Einheiten kann ein detaillierter Grundriss — mit Möblierung — Rückschlüsse auf die aktuellen Mieter zulassen. Im Bestand sollten möblierte Vermarktungs­grundrisse mit den Mietern abgestimmt sein.

So setzt propgen das um

Die KI-gestützte Grundriss-Erstellung läuft in propgen über das Release Grundriss aus dem Foto: Foto einer Bauzeichnung, Skizze oder eines Aushangs hochladen, die KI entzerrt automatisch, zeichnet Wände, Türen und Fenster in einheitlicher Symbolik nach und liefert einen sauberen 2D-Plan, auf Wunsch zusätzlich als 3D-Ansicht und möblierte Variante. Direkt im CRM, ohne externen Dienstleister, ohne Wartezeit. Das Ergebnis ist explizit als schematisch nachgezeichnet markiert — die rechtliche Wohnflächen­berechnung bleibt davon unberührt.

Im Vermarktungs-Workflow landet der Grundriss als Bild- und PDF-Datei im Medien­bereich der Immobilie, geht über die Portalveröffentlichung an OpenImmo-Portale (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen), wird auf dem Web-Exposé eingebunden und bei Bedarf über Datenräume gestuft freigegeben — Exposé-Grundriss öffentlich, vollständige Bauakten mit Vermessungs­details erst nach Interesse­bekundung. Für Commercial-Objekte gehören Etagen­grundrisse zusammen mit dem Stacking Plan in das Investment-Paket.