Reservierungsvereinbarung

Mit einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich ein Verkäufer für einen befristeten Zeitraum, die Immobilie keinem anderen Interessenten anzubieten — im Gegenzug zahlt der Reservierungsnehmer typischerweise eine Reservierungsgebühr. Klingt nach einer sauberen Lösung, ist aber seit dem BGH-Urteil vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) ein juristisches Minenfeld. Wer Reservierungen weiter rechtssicher abschließen will, muss formal sehr genau arbeiten.

Das BGH-Urteil von 2023 — was hat sich geändert?

Der BGH hat entschieden: In AGB (also Standard-Maklerverträgen, vorformulierten Bedingungen) ist eine Reservierungsklausel, die eine pauschale, nicht erstattungsfähige Gebühr vorsieht, regelmäßig unwirksam. Die Gebühr benachteilige den Reservierungsnehmer unangemessen, weil der Makler keine adäquate Gegenleistung erbringe — er müsse ja ohnehin keinen anderen Interessenten an dieselbe Immobilie vermitteln. In der Praxis heißt das: die in jeden Vertrag kopierte Standard-Reservierungsklausel ist tot.

Was funktioniert noch?

Reservierungen sind nicht generell verboten — aber sie brauchen jetzt mehr Sorgfalt. Vier Punkte sind wichtig:

• Individualvereinbarung statt AGB — die Vereinbarung wird zwischen den Parteien individuell ausgehandelt und nicht aus einem Standardvertrag übernommen. Auf den Verhandlungsprozess kommt es an, nicht nur auf den Text.
• Gebühr ist anrechenbar oder erstattungsfähig — kommt der Kauf zustande, wird sie auf den Kaufpreis oder die Provision angerechnet. Kommt er nicht zustande, weil der Verkäufer reserviert, wird sie zurückgezahlt.
• Begrenzter Zeitraum — eine klar definierte Reservierungsdauer (üblich: 2–6 Wochen) mit konkretem Enddatum. Unbefristete Reservierungen halten keiner Prüfung stand.
• Verhältnismäßige Höhe — die ältere Rechtsprechung sah 10–15 % der späteren Maklerprovision als Obergrenze. Höhere Beträge gelten als unverhältnismäßig und damit angreifbar.

Was gehört in eine Reservierungsvereinbarung?

Sieben Pflichtbestandteile sollten enthalten sein: eindeutige Identifikation der Immobilie (Adresse, Lage im Haus, Flurstück), Parteien (Verkäufer, Reservierungsnehmer, ggf. Makler als Vermittler), Reservierungszeitraum mit Start- und Enddatum, Höhe und Zweckbindung der Gebühr (Anrechnung, Rückzahlungsbedingungen), Pflichten des Reservierungsnehmers (z. B. Vorlage einer Finanzierungsbestätigung innerhalb einer Frist), Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung, Widerrufsbelehrung bei Verbraucher-Beteiligung. Schriftform ist nicht zwingend, aber für die Beweisführung dringend empfohlen.

So setzt propgen das um

propgen stellt die Reservierungsvereinbarung auf zwei Wegen bereit. Erstens als klassische Dokumenten-Vorlage mit Merge-Feldern für Immobilie, Parteien, Beträge — siehe Vorlagen. Per Klick als PDF erzeugt, ausdrucken, unterschreiben, abheften. Zweitens — und moderner — als Datenraum-Baustein mit digitaler Signatur: der Reservierungsnehmer öffnet einen Link, prüft die vorausgefüllten Daten, unterschreibt direkt im Browser, bekommt das signierte PDF per E-Mail. Sieh dazu Datenräume und Digitale Signatur. Eine fertige Standard-Vorlage liefert propgen bewusst nicht — bei der derzeitigen Rechtslage wäre eine Out-of-the-Box-Klausel mehr Risiko als Hilfe. Mit den propgen-Bordmitteln (Vorlagen-Editor, Datenraum-Baukasten, Merge-Felder) lässt sich aber problemlos eine eigene Reservierungsvereinbarung anlegen, bei der die formalen Anforderungen oben (Individualcharakter, Zeitfenster, Anrechenbarkeit) als Pflichtfelder konfiguriert sind — abgestimmt mit Eigentümer und Reservierungsnehmer, nicht aus einem AGB-Pool gezogen.

Hinweis: Dieser Eintrag fasst Rechtsstand und Praxis nach bestem Wissen zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. propgen ist eine CRM-Software, keine Rechtsanwaltskanzlei — bei konkreten Vertragsfragen wende Dich bitte an eine_n auf Immobilienrecht spezialisierte_n Rechtsanwalt/Rechtsanwältin.