Incentives und mietfreie Zeit
Incentives sind Zugeständnisse des Vermieters, um einen Mieter zu gewinnen, etwa mietfreie Monate oder ein Zuschuss zum Ausbau. Sie senken die tatsächlich gezahlte Miete unter die Vertragsmiete: Aus der Nominalmiete wird die niedrigere Effektivmiete.
Auch bekannt als: Incentive · mietfreie Zeit · mietfreie Monate · Ausbaukostenzuschuss · Effektivmiete · Nominalmiete
Incentives sind Zugeständnisse, mit denen ein Vermieter einen Mieter gewinnt oder hält. Statt die Miete im Vertrag zu senken, gewährt er Vorteile daneben. So bleibt die Vertragsmiete hoch, was für den Wert der Immobilie und für spätere Vergleiche wichtig ist.
Typische Incentives
Am häufigsten sind mietfreie Monate zu Beginn der Laufzeit, ein Ausbaukostenzuschuss für die Herrichtung der Fläche und Zuschüsse zum Umzug. Bei großen Flächen und Ankermietern kommen auch längere Staffeln oder Optionen dazu.
Nominalmiete und Effektivmiete
Die Nominalmiete ist die Miete, die im Vertrag steht. Die Effektivmiete verteilt die Incentives über die Laufzeit und zeigt, was der Mieter tatsächlich zahlt. Zwölf mietfreie Monate bei zehn Jahren Laufzeit senken die Effektivmiete um rund zehn Prozent. Wer Mieten oder Renditen vergleicht, muss wissen, welche der beiden gemeint ist.
Warum das für Makler zählt
In der Vermietung sind Incentives Verhandlungsmasse. Im Investment entscheiden sie mit über die Bewertung: Eine Mietaufstellung mit hohen Nominalmieten und großzügigen Incentives ist weniger wert, als sie aussieht.
So setzt propgen das um
Am Mietvertrag gibt es ein Feld für mietfreie Monate. Wertet propgen einen Mietvertrag aus einem PDF aus, landen die Vertragsdaten direkt im Formular, siehe Vom PDF zum angelegten Mietvertrag.
In propgen verfügbar als
Verwandte Begriffe
- AnkermieterDer Ankermieter ist der Hauptmieter eines Gewerbeobjekts — derjenige mit dem größten Flächenanteil, Mietertrag oder der stärksten Außenwirkung. Klassisch der bonitätsstarke Filialist im Fachmarktzentrum, übertragen aber auch Großmieter im Büro oder Single-Tenant in der Logistik. Prägt Cashflow-Stabilität, WALT, Cap Rate und Bankfinanzierung — gleichzeitig der größte Hebel für Klumpenrisiko.
- Mietaufstellung (Rent Roll)Die Mietaufstellung, englisch Rent Roll, listet alle Mietverhältnisse einer Immobilie oder eines Portfolios zu einem Stichtag: Einheit, Mieter, Fläche, Mietbeginn und -ende, Kündigungsoptionen, Nettokaltmiete, Nebenkosten und Leerstand. Sie ist die Datengrundlage für Kaufpreis, Rendite und Due Diligence.
- WALT / WAULT (Weighted Average Lease Term)WALT — Weighted Average Lease Term — ist die mit den Mieterträgen gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge eines Gewerbeobjekts oder Portfolios. International und in Marktberichten heißt dieselbe Kennzahl WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term). Zentrale Kennzahl für Mietausfall-Risiko, Verkehrswert und Bankfinanzierung. Wird in WALT to Break (bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit) und WALT to Expiry (bis zum Vertragsende) unterschieden — beide Werte gehören in ein seriöses Investment-Exposé.
- Cap Rate / BruttomietrenditeCap Rate (Capitalization Rate) und ihre deutschen Pendants Brutto- und Nettomietrendite sind die zentralen Renditekennzahlen bei der Bewertung von Bestandsimmobilien. Sie setzen die Jahresnettokaltmiete (brutto) bzw. das Net Operating Income (netto / Cap Rate) ins Verhältnis zum Kaufpreis. Gemeinsam mit dem WALT das KPI-Duo jedes Investmentexposés.