Mietaufstellung (Rent Roll)

Die Mietaufstellung — im Investmentgeschäft meist Rent Roll genannt — ist die Tabelle aller Mietverhältnisse einer Immobilie zu einem Stichtag. Sie beantwortet die erste Frage jedes Investors: Wer zahlt wie viel für welche Fläche, und wie lange noch? Ohne Mietaufstellung gibt es keinen belastbaren Kaufpreis, keine Finanzierung und keine Due Diligence.

Welche Spalten hineingehören

Je Mietverhältnis: die Einheit mit Lage im Gebäude und Nutzungsart, der Mieter, die vermietete Fläche und gegebenenfalls Stellplätze, Mietbeginn und Mietende, Verlängerungsoptionen und Sonderkündigungsrechte, die Nettokaltmiete pro Monat und je Quadratmeter, Nebenkostenvorauszahlung, Mietanpassung (Index, Staffel oder Festmiete), Kaution und Besonderheiten wie mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse. Leerstehende Einheiten stehen mit Fläche und Marktmiete ebenfalls in der Liste — sonst stimmt die Summe der Flächen nicht mit dem Gebäude überein.

Was daraus berechnet wird

Die Summe der Nettokaltmieten ergibt die Jahresnettomiete (IST). Sie ist Ausgangspunkt für die Bewertung im Ertragswertverfahren und für den Vervielfältiger beim Kaufpreis. Gegenüber steht die SOLL-Miete bei Vollvermietung zu Marktmieten; die Differenz zeigt das Potenzial oder die Überrendite. Aus Restlaufzeiten und Mieten entsteht der WALT, aus Jahresmiete und Kaufpreis die Cap Rate. Die Verteilung der Miete auf wenige große Mieter zeigt das Klumpenrisiko — Stichwort Ankermieter. Wichtig ist der Stichtag: Eine Mietaufstellung ohne Datum ist für einen Käufer wertlos, weil Verträge auslaufen und Indexierungen greifen.

Warum sie im Alltag so oft veraltet ist

In vielen Häusern lebt die Mietaufstellung in einer Excel-Datei, die jemand aus den Verträgen abschreibt und bei jeder Anpassung von Hand nachzieht. Jede Verlängerung, jede Indexmiete, jeder Mieterwechsel ist eine Fehlerquelle, und zum Verkaufsstart muss jemand prüfen, ob die Tabelle noch stimmt. Belastbar wird sie erst, wenn sie aus den Mietverträgen selbst entsteht — zu jedem Stichtag neu, ohne Abschreiben.

So setzt propgen das um

propgen erzeugt die Mietaufstellung aus den Verträgen der Immobilie: Jeder Mietvertrag liegt mit Laufzeit, Miete, Indexierung und Optionen als strukturierter Datensatz vor, die Mietaufstellung und die IST/SOLL-Renditeanalyse rechnen daraus zum gewählten Stand. Die Werte stehen im Objekt, im Web-Exposé für Investoren und über die API bereit; der Stacking Plan zeigt dieselben Daten geschossweise. Das Eigentümer-Reporting liefert dem Eigentümer den Vermietungsstand live statt als monatliche Tabelle.