Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert)
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches passt, hängt davon ab, wie Immobilien dieser Art am Markt gehandelt werden.
Auch bekannt als: Vergleichswertverfahren · Ertragswertverfahren · Sachwertverfahren · ImmoWertV · Verkehrswert · Marktwert
Den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln Sachverständige in Deutschland nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kennt drei Verfahren. Welches angewendet wird, hängt davon ab, wie Immobilien dieser Art üblicherweise gehandelt werden. Oft werden zwei Verfahren kombiniert, um das Ergebnis zu plausibilisieren.
Vergleichswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte, angepasst an Unterschiede bei Lage, Größe, Zustand und Stichtag. Es ist das Standardverfahren für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, weil es dafür genug Vergleichsfälle gibt.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich ist, was die Immobilie dauerhaft einbringt. Aus den Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag, der mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert wird, dazu kommt der Bodenwert. Das Verfahren passt für Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser und Gewerbeimmobilien.
Sachwertverfahren
Hier zählen die Kosten: der Bodenwert plus der Wert des Gebäudes, der aus den Herstellungskosten abzüglich Alterung berechnet wird, angepasst über einen Marktanpassungsfaktor. Es wird vor allem für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet, wenn Vergleichspreise fehlen.
Und die automatische Bewertung?
Eine automatische Bewertung (AVM) schätzt den Wert aus Marktdaten in Sekunden. Sie ersetzt kein Gutachten, ist für den Einstieg in die Eigentümerakquise aber oft genau richtig. propgen bindet dafür PriceHubble ein, mit Bewertungsdossiers, die Vergleichs-, Sach- und Ertragswertansatz zeigen, siehe PriceHubble-Integration.
In propgen verfügbar als
Verwandte Begriffe
- AVM / ImmobilienbewertungAVM (Automated Valuation Model) ist ein statistisches Bewertungsmodell, das den Marktwert einer Immobilie auf Basis von Vergleichsobjekten, Lage-Daten und Marktindikatoren automatisch berechnet — in Sekunden, mit Konfidenzwert. Wird für Akquise, Vermarktung und Lead-Generierung genutzt.
- BodenrichtwertDer Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens je Quadratmeter in einer bestimmten Zone, ermittelt von den Gutachterausschüssen. Er ist ein Ausgangspunkt für den Bodenwert in der Immobilienbewertung, aber kein Wert für ein einzelnes Grundstück.
- Eigentümer-Leads (Verkäufer-Leads)Eigentümer-Leads sind Kontaktdatensätze verkaufswilliger Immobilieneigentümer — die teuerste und wertvollste Lead-Art im Maklergeschäft, weil dahinter ein mögliches Verkaufsmandat steht. Entscheidend sind nicht die Kosten pro Lead, sondern der Preis pro Mandat: Reaktionszeit, Warmhalten und Quellen-Auswertung bestimmen die Conversion.
- Cap Rate / BruttomietrenditeCap Rate (Capitalization Rate) und ihre deutschen Pendants Brutto- und Nettomietrendite sind die zentralen Renditekennzahlen bei der Bewertung von Bestandsimmobilien. Sie setzen die Jahresnettokaltmiete (brutto) bzw. das Net Operating Income (netto / Cap Rate) ins Verhältnis zum Kaufpreis. Gemeinsam mit dem WALT das KPI-Duo jedes Investmentexposés.