Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde nach § 8 WEG, mit der ein Grundstück mit Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird — die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung in Deutschland. Sie regelt, was zu welcher Einheit gehört (Sondereigentum), was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum) und welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer haben. Wer in der Wohnimmobilien-Vermittlung arbeitet, hat sie auf jedem Tisch — und sie ist regelmäßig das Dokument, an dem ein Verkauf hängt oder scheitert.

Was steht drin?

Eine vollständige Teilungserklärung besteht aus mehreren festen Bestandteilen, die zusammen den juristischen und baulichen Bauplan der WEG ergeben:

• Aufteilungsplan — die vom Bauamt mit Einheiten-Nummern versehene Bauzeichnung, in der jede Einheit (Wohnung, Keller, Stellplatz) einer Nummer zugeordnet ist. Was nicht im Aufteilungsplan steht, gehört nicht zu dieser Einheit.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung — Bestätigung der Baubehörde, dass die Einheiten baulich gegeneinander abgeschlossen sind. Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum begründet werden darf.
• Miteigentumsanteile (MEA) — der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum pro Einheit, üblicherweise als Tausendstel angegeben (z. B. „125/1000"). Bestimmt Stimmrecht, Kostenverteilung und Anteil am Bauwerk.
• Gemeinschaftsordnung — der „Haus-Vertrag" der Eigentümer: Regelungen zur Verwaltung, Kostenverteilung, Hausordnung, Nutzungsbeschränkungen, Modernisierungs-Mehrheiten. Ergänzt das gesetzliche WEG, kann es teilweise auch abbedingen.
• Sondernutzungsrechte — exklusive Nutzungsrechte einzelner Eigentümer an Teilen des Gemeinschaftseigentums (Gartenteil, Stellplatz, Kellerraum, Dachterrasse), die nicht zum Sondereigentum gehören können.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum — die zentrale Unterscheidung

Sondereigentum ist alles, was dem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehört und worüber er allein entscheidet — typischerweise die Wohnung selbst, ihre Innenwände, Bodenbeläge, sanitäre Einrichtungen. Gemeinschaftseigentum gehört allen gemeinsam — Dach, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Fenster (oft), Fassade. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, am Sondereigentum nicht. Die Trennlinie verläuft im Detail anders als Käufer es intuitiv erwarten — z. B. sind Wohnungseingangstüren und Fenster oft Gemeinschaftseigentum, obwohl sie zur Wohnung gehören. Genau dort liegt regelmäßig Konfliktpotenzial im Verkauf: Käufer plant einen Fenstertausch und stellt nach Notartermin fest, dass das nicht ohne Beschluss möglich ist.

Was häufig in der Teilungserklärung steht — und Käufer überrascht

Eine gut gelesene Teilungserklärung beantwortet die Fragen, die im Notartermin oder kurz danach kommen. Typische Überraschungen, die sich im Vorfeld aufklären lassen:

• Kurzzeitvermietungsverbot — viele Teilungserklärungen schließen Airbnb-artige Nutzung mittlerweile explizit aus. Für Investorenkäufer eine Kernfrage.
• Tierhaltungs- und Musizier-Regelungen — meist in der Gemeinschaftsordnung, nicht selten mit Genehmigungsvorbehalt.
• Gewerbliche Nutzung — ist die Wohnung als „Wohnen" gewidmet, scheitert die Eröffnung einer Praxis oder eines Büros oft an der Teilungserklärung, nicht am Baurecht.
• Stellplatz-Zuordnung — der angeblich „zur Wohnung gehörende Stellplatz" ist oft nur ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum, nicht Sondereigentum. Praktisch nutzbar — aber Verkäufer-Argument „Stellplatz inklusive" sollte durch Lesen geprüft werden.
• Doppelt vergebene Kellerräume oder Gartenanteile — kommt bei älteren WEGs überraschend oft vor, wenn die Teilungserklärung nicht mit dem realen Bestand abgeglichen wurde.
• Modernisierungs-Mehrheiten — die Gemeinschaftsordnung kann von den gesetzlichen WEG-Mehrheiten abweichen. Wer plant, energetisch zu sanieren, muss wissen, ob dafür einfache oder qualifizierte Mehrheit gebraucht wird.

Woher der Makler die Teilungserklärung bekommt

Drei Quellen, sortiert nach Aufwand. Beim Eigentümer: bei Erwerb erhalten Eigentümer eine notarielle Ausfertigung, oft heute nur noch als PDF abgelegt. Erste Anfrage gehört dort hin. Beim Verwalter: jede WEG-Verwaltung führt eine aktuelle Version inklusive aller Nachträge — der Verwalter ist meist der zuverlässigste Lieferant, weil dort auch Beschlüsse der Eigentümerversammlung dokumentiert sind, die die Teilungserklärung modifizieren. Beim Amtsgericht / Grundbuchamt: die Teilungserklärung ist als Eintragungs- und Bewilligungs-Urkunde Bestandteil der Grundakte; bei berechtigtem Interesse (Makler mit Maklervertrag oder Käuferanfrage über den Notar) kann eine Kopie angefordert werden, in der Regel kostenpflichtig.

So setzt propgen das um

Anders als beim Grundbuch oder Energieausweis gibt es für die Teilungserklärung in propgen keine systematische KI-Datenextraktion in feste Felder. Der Grund ist inhaltlich: Gemeinschaftsordnungen sind so individuell formuliert, Nachträge so verkettet und Sondernutzungsrechte so projektspezifisch, dass jede strukturierte Vorab-Extraktion mehr Fehlannahmen als Mehrwert produzieren würde. Wenn der Makler eine konkrete Auswertung braucht — „Welche Nutzungsbeschränkungen stehen drin?", „Welche Mehrheit für eine Heizungsmodernisierung?", „Ist Kurzzeitvermietung ausgeschlossen?" — fragt er den KI-Assistenten ad hoc und bekommt die Antwort aus dem konkreten Dokument, nicht aus dem Modell-Gedächtnis. Mit Quellenangabe abrufbar (siehe KI-Halluzination), damit die Auskunft prüfbar bleibt.

Für das Web-Exposé entscheidet der Makler pro Dokument, ob die Teilungserklärung überhaupt sichtbar wird — typischerweise als provisionsrelevante Unterlage mit rotem Schild (erst nach Abschluss des Maklervertrags). Vor der Freigabe kann sie auf Wunsch geschwärzt bereitgestellt werden — z. B. um Namen früherer Eigentümer, einzelne Klauseln oder personenbezogene Details zu entfernen. Sobald die Teilungserklärung — im Original oder als _redacted-Version — im Exposé freigegeben ist, kann der Interessent über den KI-Chat im Exposé gezielt Fragen dazu stellen — mit Verweis auf die jeweilige Stelle im freigegebenen Dokument.

Bei WEG-Objekten — also dort, wo eine Teilungserklärung überhaupt existiert — lässt sie sich als Standardaufgabe in die Aufbereitungs-Phase einplanen. Beim Einfamilienhaus taucht sie dort nicht auf, weil es keine gibt. Die Aufbereitungs-Pipeline ist nicht starr vorgegeben, sondern lässt sich pro Maklerunternehmen individuell anpassen — welche Dokumente, in welcher Reihenfolge, von wem zu beschaffen sind, hängt vom jeweiligen Office-Workflow und Objekttyp ab.