Der Schweizer Markt ist kein kleineres Deutschland

propgen lässt sich seit September in der Schweiz einsetzen — mit CHF, Netto- und Bruttomiete, Kubatur, 8,1 % MWST und Portalanbindung über IDX 3.01. Das ist die technische Seite. Die interessantere Frage ist, wie der Markt dahinter funktioniert: Er ist nicht der deutsche in kleiner.

Wer aus Deutschland auf die Schweiz schaut, sieht zuerst die Preise und denkt, der Rest sei ähnlich. Ist er nicht. Die Schweiz ist das Land mit der niedrigsten Wohneigentumsquote Europas, mit einem Leerstand, der rechnerisch nicht mehr existiert, mit einer Provision ohne gesetzlichen Rahmen, mit einem Berufsbild ohne Zugangshürde — und mit einer Portallandschaft, die gerade von zwei Bundesstellen beobachtet wird. Jeder dieser Punkte verändert, wie Maklerarbeit dort aussieht.

Ein Mietermarkt, kein Eigentümermarkt

Rund 36 Prozent der dauerhaft bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt — der niedrigste Wert in Europa. Nach Eurostat-Zahlen wohnen 57,5 Prozent der Menschen in der Schweiz zur Miete, mehr als irgendwo sonst auf dem Kontinent. In Deutschland liegt die Quote bei gut 40 Prozent, und selbst das gilt europäisch schon als wenig.

Für das Maklergeschäft ist das kein Randdetail. Vermietung ist in der Schweiz kein Nebengeschäft, das man mitnimmt, wenn gerade kein Verkauf ansteht, sondern ein eigenständiger, volumenstarker Teil des Marktes — mit Bewirtschaftern, Instituten und Pensionskassen als Auftraggebern statt einzelnen Eigentümern. Entsprechend anders sieht das CRM-Bild aus: viele gleichartige Einheiten an einer Liegenschaft, wiederkehrende Auftraggeber, Massenanfragen auf ein einzelnes Inserat. Das ist eher Bestandsarbeit als Einzelfallvermarktung.

Leerstand unter einem Prozent

Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45'493 Wohnungen leer — 0,93 % des Bestands und damit erstmals weniger als ein Prozent. Es war das sechste Jahr in Folge mit einem Rückgang. 15 Kantone lagen unter einem Prozent; im Kanton Zug waren es 0,2 %, während der Jura mit 3,35 % das andere Ende markierte. Von den leeren Wohnungen waren 34'690 zur Miete ausgeschrieben und 10'803 zum Kauf; beide Zahlen sind gegenüber dem Vorjahr gesunken.

Ein Markt in diesem Zustand dreht die Arbeit um. Das knappe Gut ist nicht der Interessent, sondern das Objekt. Wer eine Mietwohnung in Zürich oder Zug ausschreibt, bekommt nicht zu wenige Anfragen, sondern zu viele — und das eigentliche Problem heißt Qualifizierung, Antwortzeit und Absagemanagement, nicht Reichweite. Auf der Verkaufsseite verschiebt sich der Aufwand vollständig in die Akquise: Der Auftrag entscheidet, nicht die Vermarktung danach.

Das ist auch der Grund, warum ein sauber gepflegter Bestand an Suchprofilen in der Schweiz mehr wert ist als anderswo. Wenn auf eine freie Wohnung Dutzende Bewerbungen kommen, ist die Frage nicht, wie man Nachfrage erzeugt, sondern wie man die vorhandene sortiert — und ob man beim nächsten Objekt schon weiß, wen man anrufen kann, bevor das Inserat online geht.

Zinsen bei null, Preise im Plus

Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins zuletzt im Juni 2026 bei 0,0 % belassen. Zehnjährige Festhypotheken kosten im Schnitt rund 1,8 %. Wohneigentum lag im ersten Quartal 2026 etwa 3,5 % über dem Vorjahr, für Eigentumswohnungen wird für das Gesamtjahr ein Plus von rund 2,8 % erwartet.

Die Kombination ist ungewöhnlich: praktisch kostenloses Geld auf der einen Seite, ein Angebot, das kaum wächst, auf der anderen. Sie erklärt, warum die Preisdiskussion in der Schweiz seltener um die Finanzierung kreist als in Deutschland und häufiger um die Tragbarkeitsregeln der Banken — also um die Frage, wer überhaupt zum Zug kommt.

Der Eigenmietwert fällt — und mit ihm eine Gewohnheit

Am 28. September 2025 hat die Stimmbevölkerung den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen; der Bundesrat hat den Zeitpunkt im April 2026 auf den 1. Januar 2029 gelegt. Der Eigenmietwert — das fiktive Einkommen, das Selbstnutzer bisher versteuern — entfällt. Im Gegenzug fallen Abzüge weg, allen voran der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Eigentum.

Was daraus für den Markt folgt, ist noch offen, aber die Richtung ist absehbar: Wer sein Haus abbezahlt hat, wird entlastet; wer hoch belehnt ist, verliert einen Abzug. Und weil auch Unterhaltsabzüge betroffen sind, rückt der Sanierungszustand in den Vordergrund — UBS-Ökonomen schätzen, dass etwa ein Drittel der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Schweiz erheblichen Sanierungsbedarf hat. Für Makler ist das weniger ein Steuerthema als ein Gesprächsanlass: Eigentümer, die bis 2028 noch nach altem Recht planen, reden über ihre Immobilie. Steuerlich beraten darf sie deshalb trotzdem niemand, der keine Zulassung dafür hat.

Provision: keine Regel, nur Gewohnheiten

In der Schweiz gibt es keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Die Courtage ist frei verhandelbar, erfolgsabhängig und wird vom Auftraggeber getragen — in der Regel vom Verkäufer oder Vermieter. Was existiert, sind regionale Üblichkeiten, und die unterscheiden sich innerhalb des Landes deutlicher als innerhalb Deutschlands.

Praktisch heißt das: Jede Abrechnung ist eine Einzelabrechnung. Ein System, das den Satz aus dem Land ableitet statt aus dem Vertrag, rechnet in der Schweiz zuverlässig falsch. Dasselbe gilt für den Steuersatz — 8,1 % statt 19 % ist eine kleine Zahl an einer teuren Stelle, weil sie in der Abrechnung, im Maklervertrag und in der Rechnung steht und erst auffällt, wenn jemand nachrechnet.

Ein Beruf ohne Türsteher

Die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist in der Schweiz nicht geschützt. Eine allgemeine Bewilligung für die Tätigkeit gibt es nicht — kein Gegenstück zur Erlaubnis nach § 34c GewO. Ausnahmen bestehen kantonal: Im Tessin brauchen Immobilientreuhänder eine Bewilligung, in Genf gilt das für bestimmte Tätigkeiten. Berufsprüfungen und Verbandsmitgliedschaften sind verbreitet, aber freiwillig.

Ein offener Markt belohnt Nachweisbarkeit. Wo kein Titel den Unterschied macht, macht ihn die dokumentierte Arbeit: welche Interessenten wann kontaktiert wurden, was ein Eigentümer im Erstgespräch gesagt hat, wie viele qualifizierte Anfragen ein Objekt in welcher Zeit erzeugt hat. Das ist genau das Material, das in einem CRM ohnehin anfällt — und das in einem Markt ohne Zugangshürde zum Verkaufsargument wird.

Drei Viertel des Portalmarkts bei einem Anbieter

Der Punkt, der die Schweiz strukturell am deutlichsten von Deutschland unterscheidet, ist die Konzentration der Portale. Homegate, ImmoScout24.ch und Flatfox gehören zur selben Gruppe; Brancheneinschätzungen verorten deren Anteil am Plattformmarkt bei 75 bis 80 Prozent. Nach kräftigen Preiserhöhungen hat sich der Preisüberwacher eingeschaltet und mit dem Anbieter ein neues Preismodell vereinbart — die erste einvernehmliche Regelung dieser Art im Bereich Internetplattformen. Die Wettbewerbskommission prüft parallel, wie die Bündelung der Plattformen wettbewerblich zu beurteilen ist.

Wie man das bewertet, ist eine Frage der Perspektive. Unstrittig ist die Konsequenz für die einzelne Firma: Wenn ein Kanal drei Viertel der Reichweite stellt, ist die Abhängigkeit von diesem Kanal eine Kennzahl des eigenen Geschäfts — und keine, die man selbst steuert. Deshalb ist in der Schweiz besonders viel wert, was Nachfrage außerhalb der Portale erzeugt: der eigene Bestand mit gepflegten Suchprofilen, das eigene Web-Exposé auf der eigenen Domain, die eigene Website. Nicht als Ersatz für Portale — sondern damit die Entscheidung, auf welchem Portal man inseriert, eine Entscheidung bleibt.

IDX 3.01 statt OpenImmo

Technisch spricht der Schweizer Markt eine eigene Sprache: Der Austauschstandard heißt IDX 3.01 und nicht OpenImmo — wobei die Landschaft nicht sauber ist, einzelne Schweizer Portale nehmen durchaus OpenImmo entgegen. Das betrifft nicht nur den Weg hinaus, sondern auch den zurück — Portalanfragen kommen als IDX-JSON an und müssen dem richtigen Kontakt und dem richtigen Objekt zugeordnet werden, sonst ist die Anbindung nur eine halbe.

Das klingt nach einer Formatfrage und ist in Wahrheit die Stelle, an der sich entscheidet, ob ein CRM in der Schweiz arbeitsfähig ist. Wie propgen das umgesetzt hat — Export über SFTP, Bereinigung problematischer Zeichen vor dem Versand, Rückkanal für Anfragen — steht in der Release Note zur Schweiz.

revDSG: dieselbe Idee, andere Mechanik

Seit dem 1. September 2023 gilt das revidierte Datenschutzgesetz. Es ist der DSGVO nachempfunden, funktioniert aber an entscheidenden Stellen anders. Im Zentrum steht die Information, nicht die Einwilligung: Wer Personendaten bearbeitet, muss darüber transparent informieren, braucht dafür aber nicht grundsätzlich eine Zustimmung. Ein Datenschutzbeauftragter ist freiwillig. Und die Sanktionen richten sich anders als in der EU gegen die verantwortliche natürliche Person — Bußen bis 250'000 Franken treffen nicht die Firma, sondern denjenigen, der entschieden hat.

Für die Systemwahl ist die Bekanntgabe ins Ausland der relevante Punkt: Sie ist zulässig, wenn im Zielstaat ein angemessener Schutz besteht, und die EU-Staaten stehen auf der entsprechenden Liste des Bundesrats. Ein CRM mit Hosting in Deutschland ist für ein Schweizer Büro deshalb kein Sonderfall, der eine Zusatzkonstruktion bräuchte. Ein Vertrag mit dem Auftragsbearbeiter gehört trotzdem dazu; welche Unterauftragnehmer beteiligt sind, ist bei propgen öffentlich gelistet.

Vier Sprachen, 26 Kantone

Zum Schluss das, was man von außen am leichtesten unterschätzt: Die Schweiz ist kein einheitlicher Rechtsraum für Immobiliengeschäfte. Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern sind kantonal geregelt und unterscheiden sich erheblich, das Grundbuchwesen ist kantonal organisiert, und die Sprachgrenze zwischen Deutschschweiz, Romandie und Tessin ist auch eine Geschäftsgrenze — mit eigenen Portalen, eigenen Üblichkeiten und, wie die Provisionsspannen zeigen, eigenen Preisniveaus.

Wer über die Sprachgrenze arbeitet, arbeitet mehrsprachig. Der KI-Assistent in propgen übersetzt und fasst fremdsprachige Anfragen zusammen — integriert, ohne separat anzubindende Drittanwendung. Eine vollständige französisch- oder italienischsprachige Oberfläche ist damit nicht gemeint; der Start in der Schweiz ist zunächst einer in der Deutschschweiz.

Was das für Software heißt

Ein Markt mit 36 Prozent Eigentumsquote, einem Prozent Leerstand, frei verhandelten Courtagen, einem offenen Berufszugang, einem dominanten Portalanbieter und einem eigenen Datenaustauschstandard ist kein deutscher Markt mit Schweizer Franken. Lokalisierung ist deshalb keine Übersetzung. Netto- und Bruttomiete sind zwei Angaben, nicht eine mit Anhang. Die Kubatur ist ein eigenes Feld. 8,1 % ist eine Einstellung, keine Ausnahme. Eine Widerrufsbelehrung, die in Deutschland ins Exposé gehört, hat dort nichts zu suchen.

Als erstes Schweizer Büro arbeitet die i24 immobilien gmbh aus Buttikon im Kanton Schwyz mit propgen — ein Familienbetrieb seit 1984, seit Anfang 2025 in zweiter Generation geführt.

Alles andere bleibt dasselbe Produkt — derselbe KI-Assistent, dieselben Automatisierungen, dieselbe Public API. Ein Büro in Zürich arbeitet mit demselben propgen wie eines in Köln, nur mit den Feldern, Formaten und Pflichten, die an seinem Standort gelten. Was das im Detail bedeutet, steht in der Release Note, und was propgen für ein Schweizer Büro mitbringt, auf der Seite für die Schweiz; Fragen zum Einsatz beantworten wir über Kontakt.

Quellen

• Bundesamt für Statistik — Leerwohnungszählung 2026 (0,93 %, 45'493 Wohnungen, Kantonswerte)
• Bundesamt für Wohnungswesen — Wohneigentumsquote und BFS — Mieter und Eigentümer
• HEV Schweiz — Eigenmietwert und ZKB — Auswirkungen des Systemwechsels
• ImmoScout24.ch — Maklerprovision in der Schweiz und RealAdvisor — Höhe, Zahler, MWST
• NZZ — Makler und die Preise der Plattformen sowie watson — Preisüberwacher und SMG
• EDÖB — revidiertes Datenschutzgesetz (Informationspflicht, Sanktionen, Bekanntgabe ins Ausland)
• Schweizerische Nationalbank — geldpolitische Lagebeurteilungen 2026

Marktzahlen sind Momentaufnahmen und keine Beratung — weder steuerlich noch rechtlich. Wer in der Schweiz startet, klärt Courtage, Steuer und kantonale Besonderheiten mit den eigenen Beratern.

Du kommst aus einem anderen CRM? Der Wechsel nach propgen läuft in der Schweiz wie überall: Migration, Customizing, Schulung, Go-live.