ChatGPT Ads für Makler: die ersten vier Wochen

Wer über den Verkauf seiner Immobilie nachdenkt, fragt heute oft zuerst ChatGPT. Seit Ende August können Makler in Deutschland genau dort Anzeigen schalten. In Folge 75 des ImmoKaiser-Podcasts ist Robert Kampczyk nach Folge 20 zum zweiten Mal zu Gast. Mit RealXLab betreut er vom Bodensee aus bundesweit das Online-Marketing von Immobilienmaklern und hat ChatGPT Ads seit dem Start bei sich selbst und bei vier Kunden live. Seine Zwischenbilanz nach vier Wochen ist nüchterner als jeder Launch-Hype — und sie beginnt nicht bei der Anzeige, sondern beim Tracking.

ImmoKaiser-Podcast · Folge 75

Lohnt sich der neue Werbekanal für Makler?

Robert Kaiser im Gespräch mit Robert Kampczyk (RealXLab) — über die ersten Wochen mit Anzeigen in ChatGPT, die Frage, für welche Maklerbüros sich der Kanal lohnt, und warum Tracking wichtiger ist als jede Plattform.

Folge anhören

Wen ChatGPT Ads erreichen

Die Anzeige erscheint als klar abgesetzte Kachel unter der Antwort, und zwar nur für Nutzer ohne Abo oder im günstigen Go-Abo. Kampczyk erwartet, dass beides nicht so bleibt: Irgendwann komme der „Netflix-Moment", in dem auch zahlende Nutzer Werbung sehen, und die Anzeigen würden näher an die Antwort rücken. Google und Meta seien denselben Weg gegangen. Für heute gilt aber:

Für Makler, die Privatleute ansprechen — Eigentümer, Käufer, Mieter —, ist ChatGPT damit interessant. Geschäftskunden erreicht man dort kaum: Entscheider arbeiten mit bezahlten oder Unternehmens-Accounts. Gewerbemaklern und anderen B2B-Anbietern rät Kampczyk deshalb aktuell ab. Den Beleg liefert er selbst: Bei seinen Maklerkunden laufen die Anzeigen besser als bei RealXLab, einem B2B-Angebot.

Die Anzeige muss mehr wissen als die Antwort

Wer ChatGPT fragt, wie er sein Haus selbst verkauft, hat die Antwort schon bekommen, bevor er die Anzeige sieht. Eine Anzeige, die dasselbe noch einmal verspricht, bekommt keinen Klick. Sie muss liefern, was die Antwort nicht kann — etwa ein Problembewusstsein: Gefahren bei der Immobilienbewertung mit KI — warum ein Profi aus der Region Ihr Haus noch einmal ansehen sollte. Das Ziel ist nicht, im Chat zu überzeugen, sondern den Kontakt herzustellen. Überzeugen muss der Makler danach selbst.

Gesteuert wird nicht über Suchbegriffe, sondern über einen Kontext je Anzeigengruppe. Der häufigste Fehler, den Kampczyk sieht: drei Wörter, mit denen das System nichts anfangen kann — und die Anzeige läuft für alles Mögliche. Sein Rat: so ausführlich wie möglich, in ganzen Sätzen, mit der Situation des Nutzers und genauso ausführlich mit dem, wofür die Anzeige nicht erscheinen soll. Diese Texte lässt er von einem selbst gebauten KI-Skill recherchieren und ausformulieren.

Ob das wirkt, lässt sich nur indirekt prüfen, denn ChatGPT zeigt nicht, in welchen Gesprächen eine Anzeige lief. Ein Indiz liefert die Webanalyse: Bei RealXLab selbst kommt Traffic aus Ländern, die ausgeschlossen sind. Bei den Maklerkunden, eng auf die Region eingegrenzt und mit ausführlichem Kontext, passen die Zugriffe gut. Dass dort seltener ausgespielt und das Tagesbudget nicht immer ausgeschöpft wird, wertet er als gutes Zeichen.

Was man bewirbt: Übersichten und eigene Einschätzung

Einzelne Wohnungen dürfen laut Richtlinien nicht beworben werden, und Kampczyk findet das richtig: Einzelobjekt-Werbung sei auf jedem Kanal die teuerste Art, Budget zu verbrennen. Erlaubt und sinnvoll sind Übersichtsseiten wie „Unsere Immobilien in Köln-Ehrenfeld" oder das Suchprofil als Angebot, gerade mit dem Hinweis auf Objekte, die nie in einem Portal erscheinen. Dafür braucht die Website Stadt- und Stadtteilseiten statt einer einzigen Ergebnisliste — wie man sie für die KI-Suche baut, hat Elias Indrich in Folge 70 erklärt.

Bei Eigentümern funktionieren Themen rund um den Bestpreis: Soll ich vorher sanieren? Lohnen sich Schönheitsreparaturen? Und Marktpreise — aber nur mit eigener Einschätzung. Zahlen hat jeder, eine begründete Meinung nicht, und genau die macht eine Seite für Menschen wie für KI-Modelle interessant. Kampczyk und Indrich arbeiten mit einer Sammlung von rund 1.000 Themen, die Eigentümer regional beschäftigen; für eigene Recherchen empfiehlt er DataForSEO.

Tracking bis ins CRM

Hier wird Kampczyk deutlich: Wer eine Agentur hat, die kein ordentliches Tracking macht — rausschmeißen. Als Erfolg zählt bei Eigentümern nur eine Anfrage oder eine ausgefüllte Bewertung, kein Klick. Damit das messbar wird, muss jedes Formular die Herkunft mit ins CRM schicken: ein Feld für die Quelle und ein Freitextfeld für die konkrete Kampagne, denn es macht einen Unterschied, ob ein Verkäufer über ChatGPT, Google oder den QR-Code auf einem Flyer kam. Wie Eigentümer-Leads in propgen als verknüpfter Kontakt und Objekt ankommen und nach Leadquelle auswertbar werden, zeigt die Seite zu Verkäufer-Leads.

Genau hier hängen die meisten Maklerbüros: Was Reichweite und Budget am Ende gebracht haben, können nur wenige beantworten. Und Zahlen allein reichen nicht, man muss sie lesen können. Kampczyk erzählt von einem Webinar, in dem jemand aus seinen Daten schloss, Google spiele keine Rolle mehr — dabei fand die Seite bei Google schlicht nicht statt. Seine Beobachtung über viele Konten ist die gegenteilige: Google funktioniert gerade besser als zuvor.

Gelassen sieht er dagegen das kurze Zuordnungsfenster: Wer erst Monate später verkauft, wird ohnehin über mehrere Berührungen gewonnen. Wichtiger ist, dass jeder Klick auf der eigenen Website landet statt auf einer separaten Landingpage — dann lässt sich jeder Besucher auf allen anderen Kanälen erneut ansprechen.

Einordnung: Wer nutzt welche KI?

Ob ein Kanal passt, hängt davon ab, wer dort sitzt. Wir haben die aktuellen Angaben der Anbieter zusammengetragen. Sie stammen nicht aus dem Podcast, stützen Kampczyks Argument aber deutlich.

Die Masse nutzt KI privat und kostenlos. Bei ChatGPT zahlte im Februar nur gut jeder Zwanzigste, und laut einer Auswertung von OpenAI hatten im Juni 2025 73 Prozent der Chats nichts mit der Arbeit zu tun. Unternehmen zahlen und sehen keine Werbung — weder die Business-Nutzer von ChatGPT noch die Copilot-Lizenzen in Firmen oder die Geschäftskunden von Anthropic. In Deutschland nutzen laut Splendid Research (Juni 2026) 60,8 Prozent KI-Werkzeuge, davon die meisten ausschließlich privat (35,5 Prozent) und nur 4,6 Prozent ausschließlich beruflich.

Für wen sich ChatGPT Ads lohnen

Zum Schluss klappern wir die typischen Maklerbüros ab, mit der Bitte um ein kurzes Ja oder Nein:

Ein erstes Ergebnis gibt es auch: Bei einem seiner größten Kunden kamen in sechs Tagen drei Bewertungs-Leads über ChatGPT, bei rund 20 Euro pro Lead. Bei diesem Kunden läuft Google Ads schon sehr gut — und das ist das Muster: Wo Google funktioniert, funktioniert auch ChatGPT, die Stellschrauben sind dieselben. Wie groß die Spanne sein kann, zeigt Google selbst, wo die Kosten pro Lead bei seinen Kunden zuletzt zwischen 15 und 400 Euro lagen. Den Unterschied machen die Bekanntheit vor Ort, Offline-Aktivitäten wie Flyer, die Website und das Bewertungs-Widget.

Daraus folgt sein wichtigster Rat: Wer noch nie gezielt Geld in Werbeplattformen gesteckt hat, beginnt mit Google Ads — dort lässt sich am meisten steuern und auswerten. Für Eigentümer-Leads rechnet Kampczyk dort mit 800 bis 900 Euro im Monat zum Einstieg und mindestens einem Dreivierteljahr Geduld, wenn das Budget unter 1.000 Euro liegt. Steht der Unterbau mit Tracking einmal, ist jeder weitere Kanal kein Hexenwerk mehr.

Fünf Tipps für den Start

1. 1

   Erst das Tracking, dann die Anzeige

   OpenAI-Pixel und UTM-Parameter sind Pflicht, die Conversion-API kommt dazu, wo serverseitiges Tracking läuft. Jedes Formular schickt die Herkunft mit ins CRM: ein Feld für die Quelle, ein Freitextfeld für die Kampagne. Als Erfolg zählt nur eine Anfrage oder Bewertung.

2. 2

   Den Kontext ausführlich in ganzen Sätzen schreiben

   Keine drei Stichworte, sondern die Situation des Nutzers beschreiben: Wer fragt, was beschäftigt ihn, was will er wissen? Genauso ausführlich festhalten, wofür die Anzeige nicht erscheinen soll.

3. 3

   Mehr bieten als die Antwort darüber

   Die KI hat die Frage schon beantwortet. Die Anzeige braucht einen Grund, trotzdem den Makler zu fragen: Gefahren der KI-Bewertung, Praxistipps für den Bestpreis, Kontakte zu zuverlässigen Handwerkern.

4. 4

   Keine Einzelobjekte, sondern Übersichten und Suchprofile

   Stadtteilseiten wie „Unsere Immobilien in Köln-Ehrenfeld“ und das Suchprofil mit Objekten, die nirgends veröffentlicht sind, funktionieren. Einzelobjekt-Werbung verbrennt nur Budget.

5. 5

   Regional eng und auf die eigene Website

   Nach Einwohnern und Eigentumsquote eingrenzen, in Großstädten eher den Speckgürtel. Jeder Klick landet auf der eigenen Website statt auf einer separaten Landingpage, damit Remarketing über alle Kanäle möglich ist.

Und die anderen KI-Anbieter?

Anthropic hat Werbung in Claude ausgeschlossen, passend zu einer Nutzerschaft, die stärker aus Unternehmen kommt. Google hat in der Gemini-App noch keine Anzeigen, die Werbeplattform aber längst. Kampczyks Prognose für ChatGPT Ads: In einem Jahr sind sie nicht vergessen, sondern professioneller, besser auswertbar und fester Teil der wichtigsten drei Kanäle. Bezahlte Sichtbarkeit ist dabei nur die eine Hälfte — wie Makler organisch in KI-Antworten auftauchen, beschreiben wir in KI-Sichtbarkeit für Makler-Websites.

Reinhören

Das ganze Gespräch — inklusive der Quickfire-Runde (Google oder ChatGPT? „Aktuell auf jeden Fall Google." Kosten pro Lead oder Klickrate? „Immer Kosten pro Lead.") und Kampczyks TÜV-Zertifizierung in Verkaufspsychologie — gibt es auf Spotify und überall, wo es den ImmoKaiser-Podcast gibt.