Mietvertragskennzahlen: Mietaufstellung und IST/SOLL-Renditeanalyse aus den Verträgen

Wer ein vermietetes Gebäude verkauft, verkauft auch die Mietverträge. Käufer und Investoren fragen nach Ist-Miete, Leerstand, Rendite, Faktor und Restlaufzeit, und die Antworten stecken in den Verträgen.

propgen rechnet diese Zahlen jetzt direkt am Objekt aus. Die Mietvertragskennzahlen erscheinen bei Immobilien mit zugeordneten Einheiten, also Gebäuden und Projekten, automatisch im Reiter Details, sobald mindestens ein Mietvertrag damit verknüpft ist. Berechnet werden sie aus den aktiven Mietverträgen, mit Stand-Datum.

Was berechnet wird

• Miete und Fläche. Aktive Mietverhältnisse und Einheiten, vermietete Fläche, Leerstandsfläche und Leerstandsquote, Ist-Nettokaltmiete monatlich und pro Jahr, Nebenkostenvorauszahlungen und Kautionen gesamt.
• Soll, Rendite und Faktor. Soll-Miete nach Marktansatz, monatlich und pro Jahr, dazu Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor auf Basis der Ist-Miete und des Preises am Objekt.
• Laufzeit und Vertragsqualität. WAULT, also die gewichtete Restlaufzeit, der nächste Vertragsablauf und der Anteil indexierter Verträge.

Lieber „nicht bestimmbar“ als eine falsche Null

Mietverträge sind selten vollständig gepflegt. Hier fehlt die Fläche, dort die Vergleichsmiete, und Bewirtschaftungskosten stehen oft nirgends. propgen rechnet mit solchen Lücken nicht still weiter, sondern benennt sie.

• „unvollständig“ heißt: Der Wert ist berechnet, aber nicht aus allen Verträgen. Darunter steht, wie viele Verträge die Angabe nicht haben und was ersatzweise angesetzt wurde, etwa die Ist-Miete bei Verträgen ohne Vergleichsmiete je Fläche.
• „nicht bestimmbar“ heißt: Es fehlt, was für die Rechnung nötig ist, und der Grund steht darunter, zum Beispiel „Bewirtschaftungskosten p. a. nicht erfasst“ bei der Nettomietrendite.

So ist sichtbar, welche Verträge noch Angaben brauchen, bevor die Zahlen nach draußen gehen.

Neben den Kennzahlen gibt es die Reiter Übernahme in Objektfelder, Bestandsübersicht und Renditeanalyse IST/SOLL.

Die Anlage zum Exposé: Mietaufstellung & Renditeanalyse

Über Exposé-Anlage (PDF) lädt propgen die Anlage „Mietaufstellung & Renditeanalyse“ als eigene Datei herunter, separat vom Exposé und mit Stand-Datum. Sie hat zwei Teile.

• Bestandsübersicht der Mietverhältnisse. Je Einheit Lage, Wohnfläche, Mietbeginn, Nettokaltmiete monatlich, letzte Mietanpassung, Vergleichsmiete je m² und die SOLL-Miete nach Erwerb und in drei Jahren, mit Summenzeile.
• Ertrags- und Renditeanalyse IST/SOLL. Drei Spalten mit Datum: IST heute, SOLL nach Erwerb und SOLL in drei Jahren. Je Spalte Jahres- und Monatsnettokaltmiete, Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und die Vollständigkeit. Darüber stehen Kaufpreis, Bewirtschaftungskosten und Kappungsgrenze.

Wie das SOLL entsteht

Das SOLL ist kein pauschaler Aufschlag, sondern eine Rechnung entlang der Regeln zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Anlage schreibt ihre Annahmen dazu:

• SOLL nach Erwerb: Erhöhungsverlangen zum Stichtag des Erwerbs, wirksam nach § 558b Abs. 1 BGB. Ist kein Stichtag erfasst, rechnet propgen mit dem heutigen Datum.
• SOLL in drei Jahren: Anhebung bis zur erfassten Vergleichsmiete je m² (Mietspiegel), höchstens bis zur Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB), die fiktive erste Erhöhung eingerechnet.
• Fristen aus der Historie: 15-Monats- und Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 BGB) werden aus der erfassten Anpassungshistorie abgeleitet; jede erfasste Mietänderung zählt.
• Index- und Staffelmietverträge bleiben ohne Erhöhung nach § 558 BGB (§§ 557a Abs. 2, 557b Abs. 2 BGB).
• Kappungsgrenze: angesetzt wird der gesetzliche Regelwert von 20 %. Ob für den Ort eine Landesverordnung 15 % vorschreibt, prüft propgen nicht, und die Anlage sagt das auch so.
• Bruttomietrendite ohne Erwerbsnebenkosten, Nettomietrendite abzüglich der erfassten Bewirtschaftungskosten.

Darunter listet die Anlage die Datenlücken, etwa Einheiten ohne Vergleichsmiete oder Fläche, bei denen die Ist-Miete angesetzt wurde, oder Leerstand ohne Marktmiete. Sie schließt mit dem Hinweis, dass es sich um ein unverbindliches Rechenbeispiel handelt, ohne Garantie künftiger Mieteinnahmen und ohne Rechts- oder Steuerberatung.

Mietaufstellung und Exposé-Unterlagen lassen sich über einen Datenraum mit Investoren teilen.

In der eigenen Word-Vorlage

Die Mietaufstellung lässt sich auch in eine DOCX-Vorlage holen, etwa ins Exposé. Bei Objekten mit aktiven Mietverträgen erscheint sie dann als Tabelle mit Einheit / Lage, Mietbeginn, Fläche, Miete/m², Kaltmiete/Monat und Mietende. Summe und Jahresnettokaltmiete rechnet propgen selbst.

Darunter folgt ein kurzer Kennzahlenblock: vermietete Fläche, Leerstandsquote, WAULT, nächster Vertragsablauf, Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Soll-Miete und der Hinweistext von propgen. Jede Zeile erscheint nur, wenn der Wert berechnet ist, statt als leere Zeile im Exposé zu stehen.

Die Vorlage wird unter Einstellungen → Dokumente → Vorlagen hochgeladen und am Objekt über Dokument generieren erzeugt. Für eigene Layouts stehen weitere Platzhalter bereit, unter anderem letzte Anpassung, Vertragsart, SOLL nach Erwerb und SOLL in drei Jahren.

Auf der Landingpage

• In einer eigenen Landingpage-Vorlage lassen sich öffentliche Objektwerte wie Mieteinnahmen p. a. und Rendite IST und SOLL ausgeben, dazu die Mieterliste (Rent Roll) als Tabelle mit Einheit, Lage, Nutzung, Fläche, Grundmiete, Miete je m² und Mietende.

So kommst Du hin

1. Das Gebäude oder Projekt mit seinen Einheiten öffnen und mindestens einen Mietvertrag damit verknüpfen. Die Mietvertragskennzahlen erscheinen dann automatisch im Reiter Details.
2. Die Mietverträge prüfen und fehlende Miet-, Flächen- und Bewertungsdaten ergänzen. Sonst erscheinen Werte in der IST/SOLL-Analyse als unvollständig.
3. Mit Exposé-Anlage (PDF) die Mietaufstellung und Renditeanalyse herunterladen.

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