Risikoklassen: Core, Core+, Value-Add, Opportunistic

Wer Investoren Objekte anbietet, hört als Erstes nicht „welche Stadt?“, sondern „welche Risikoklasse?“. Die vier Klassen Core, Core+, Value-Add und Opportunistic beschreiben, wie viel Risiko ein Investment trägt und welche Rendite dafür erwartet wird. Sie sind das Vokabular, in dem Fonds, Family Offices und Versicherungen ihre Ankaufsprofile formulieren — und damit das erste Filterkriterium für jedes Angebot.

Die vier Klassen

• Core: voll vermietetes Objekt in etablierter Lage, guter Gebäudezustand, bonitätsstarke Mieter mit langen Laufzeiten, wenig Fremdkapital. Der Cashflow ist planbar, die Rendite entsprechend niedrig. Die Spitze dieser Klasse heißt Trophy: das Landmark-Gebäude in bester Lage, das kaum auf den Markt kommt.
• Core+: im Kern ein Core-Objekt mit einem überschaubaren Makel — etwas Leerstand, ein auslaufender Vertrag, anstehende Modernisierung, eine Lage am Rand des Zentrums. Der Investor nimmt moderates Risiko in Kauf, um nach dem Beheben der Schwäche etwas mehr Rendite zu erzielen.
• Value-Add: Objekte mit klarem Handlungsbedarf — hoher Leerstand, Sanierungsstau, Umnutzung oder Neupositionierung. Der Wert entsteht durch aktives Management und Investition, der Cashflow ist anfangs unsicher, der Fremdkapitalanteil höher.
• Opportunistic: Projektentwicklungen, Grundstücke, notleidende Objekte oder Märkte im Umbruch. Kein laufender Ertrag, hohes Risiko, hohe Renditeerwartung — das Geschäft von Entwicklern und spezialisierten Fonds.

Woran man die Klasse erkennt

Vier Merkmale entscheiden: die Lage (Innenstadt und etablierte Teilmärkte sprechen für Core, Randlagen für Value-Add), die Vermietung — Leerstandsquote, Mieterbonität und der WAULT als gewichtete Restlaufzeit —, der Gebäudezustand samt ESG-Anforderungen und der geplante Fremdkapitalanteil. Die Renditeerwartung steigt von Klasse zu Klasse; die konkreten Spannen verschieben sich mit dem Zinsniveau und sind deshalb immer eine Momentaufnahme. Die Einordnung ist keine exakte Wissenschaft: Dasselbe Objekt kann für einen Investor Core+ und für einen anderen Value-Add sein, je nach dem, was er vorhat.

Warum Makler in diesen Klassen denken müssen

Ein Core-Investor will kein Value-Add-Angebot sehen, und umgekehrt verschwendet ein Value-Add-Fonds keine Zeit mit einem Objekt, an dem nichts mehr zu heben ist. Wer Ankaufsprofile ernst nimmt, speichert die Risikoklasse am Investor und am Objekt und bietet nur an, was zusammenpasst. Das verändert auch die Sprache des Exposés: Beim Core-Objekt stehen Mietaufstellung, WAULT und Mieterbonität vorn, beim Value-Add-Objekt das Potenzial — Leerstand als Chance, Marktmiete über Ist-Miete, Flächenreserven. Die Cap Rate ist in beiden Fällen die Zahl, die der Investor zuerst liest, aber sie bedeutet je nach Klasse etwas anderes.

So setzt propgen das um

Die Risikoklasse ist in propgen ein Standardfeld am Objekt, von Trophy bis Opportunistisch, und zugleich ein Kriterium im Suchprofil für Investment — zusammen mit Kaufpreis, Faktor, vermietbarer Fläche und WAULT, jeweils mit Toleranz, dazu K.O.-Kriterien wie Erbbaurecht oder Forward Deal. Die Kennzahlen, an denen sich die Klasse festmacht, rechnet propgen aus den Mietverträgen: Ist- und Soll-Miete, Rendite, Faktor und WAULT. So landet ein Core+-Objekt in der Trefferliste der Investoren, die genau danach suchen — und der KI-Assistent beantwortet die Rückfrage nach Restlaufzeit und Rendite aus denselben Daten.