Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag

Die Kündigungsfrist bestimmt, wie lange vor dem Vertragsende ein Gewerbemietvertrag gekündigt — oder eine Verlängerungsoption gezogen — sein muss. Anders als bei Wohnraum gibt es im Gewerbemietrecht keinen Schutz vor langen Fristen und keinen Kündigungsschutz: Die Parteien vereinbaren Laufzeit, Fristen und Optionen frei. Genau deshalb entscheidet die Vertragsverwaltung darüber, ob eine Fläche verlängert, neu vermietet oder unfreiwillig weitergeführt wird.

Gesetzliche Frist und vertragliche Regelungen

Ist nichts vereinbart, gilt für Geschäftsräume die gesetzliche Frist nach § 580a BGB: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres — im Ergebnis rund sechs Monate. In der Praxis ist das die Ausnahme. Üblich sind befristete Verträge über fünf oder zehn Jahre, bei denen die ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen ist, kombiniert mit Verlängerungsoptionen des Mieters (etwa zweimal fünf Jahre), die bis zu einer Frist vor Ablauf ausgeübt werden müssen, oder mit einer Verlängerungsklausel, nach der sich der Vertrag stillschweigend verlängert, wenn niemand rechtzeitig kündigt. Dazu kommen Sonderkündigungsrechte für bestimmte Fälle, etwa bei Flächenbedarf oder Umsatzgrenzen. Für Verträge mit mehr als einjähriger Laufzeit gilt ein Formerfordernis; wird es verletzt, gilt der Vertrag als unbefristet und ist mit der gesetzlichen Frist kündbar — ein klassisches Risiko bei Nachträgen.

Die drei Daten, die zählen

Aus Laufzeit und Fristen ergeben sich drei Termine, die in jeder Vertragsakte stehen sollten. Das Vertragsende: der Tag, an dem die feste Laufzeit abläuft. Das früheste Kündigungsdatum: der letzte Tag, an dem eine Kündigung oder eine Optionserklärung zugegangen sein muss — Vertragsende minus Frist, und damit der eigentliche Stichtag für jede Entscheidung. Und das Kündigungsdatum, sobald tatsächlich gekündigt wurde; ab hier beginnt die Neuvermietung. Wer nur das Vertragsende im Blick hat, kommt meist zu spät: Bei zwölf Monaten Frist ist die Entscheidung ein Jahr vor Ablauf längst gefallen.

Was das für Makler und Verwalter heißt

Für den Vermietungsmakler ist das früheste Kündigungsdatum der Anlass für das Gespräch mit dem Mieter und dem Eigentümer: verlängern oder neu vermieten, zu welchen Konditionen, mit welchem Vorlauf für die Vermarktung. Für Investoren fließen Restlaufzeiten und Optionen in den WALT und in die Mietaufstellung ein; ein Ankermieter mit kurzer Restlaufzeit ist ein Preisargument. In der Praxis scheitert das weniger am Vertragstext als an der Erinnerung — Fristen stehen in PDFs, nicht in Kalendern.

So setzt propgen das um

In der Mietvertragsverwaltung liegen Vertragsende, frühestes Kündigungsdatum und Kündigungsdatum als eigene Felder, die die Mietvertrags-KI beim Anlegen aus dem PDF ausliest. Der Automations-Auslöser „Datum erreicht“ kennt diese drei Daten und legt mit frei wählbarem Vorlauf eine Aufgabe an — verknüpft mit Vertrag, Fläche und Mietern, zugewiesen an den Verantwortlichen des Vertrags. Aktive und gekündigte Verträge lösen aus, verschobene Daten werden neu geplant.