Teilmarkt

Ein Teilmarkt ist ein räumlich abgegrenzter Ausschnitt eines Immobilienmarkts. Der Gesamtmarkt einer Stadt zerfällt in Lagen, die sich in Mietniveau, Nachfrage, Bauqualität und Nutzerstruktur unterscheiden: Bankenviertel, City, Cityrand, Peripherie, ein Gewerbepark am Autobahnkreuz. Jede dieser Lagen ist ein Teilmarkt. Marktberichte, Investment-Exposés und Vermietungsentscheidungen beziehen sich fast immer auf Teilmärkte, nicht auf die Stadt als Ganzes.

Wie werden Teilmärkte abgegrenzt?

Die Abgrenzung folgt zwei Achsen. Räumlich zieht ein Researchhaus Grenzen entlang von Straßenzügen, Bahnlinien, Flüssen oder Stadtteilgrenzen und beschreibt sie als Polygon auf der Karte. Nach Nutzungsart gibt es getrennte Teilmarktsysteme für Büro, Logistik, Einzelhandel oder Wohnen, weil ein Logistikstandort andere Lagekriterien hat als eine Bürolage. In der Praxis pflegt jedes Maklerhaus seine eigene Einteilung, oft über Jahre gewachsen und in einem GIS als Shapefile oder GeoJSON hinterlegt. Teilmärkte sind deshalb häufig hierarchisch: ein Stadtteil liegt in einer Stadt, die Stadt in einer Region, und Auswertungen lassen sich auf jeder Ebene zusammenfassen.

Welche Kennzahlen werden je Teilmarkt ausgewertet?

Die klassischen Größen eines Büromarktberichts: Flächenumsatz (vermietete oder an Eigennutzer verkaufte Fläche im Zeitraum), Spitzen- und Durchschnittsmiete, Leerstandsquote, Flächenbestand, Fertigstellungen und Pipeline. Dazu kommen hausinterne Kennzahlen: Anzahl der Transaktionsmeldungen, Marktanteil des eigenen Hauses und die Frage, welche Wettbewerber in welchem Teilmarkt aktiv sind. Jede dieser Zahlen setzt voraus, dass jede Fläche, jedes Objekt und jede Transaktion eindeutig einem Teilmarkt zugeordnet ist. Fehlt die Zuordnung oder ist sie uneinheitlich, ist der Bericht nicht belastbar.

Teilmarkt vs. Stadtteil, Postleitzahl und Geolage

Stadtteil und Postleitzahl sind amtliche Einteilungen und decken sich selten mit Marktgrenzen: Eine Bürolage kann quer über zwei Stadtteile laufen, ein Postleitzahlgebiet Bankenviertel und Wohnquartier mischen. Eine Geolage im CRM ist meist ein frei vergebenes Merkmal ohne feste Geometrie. Der Teilmarkt dagegen ist über sein Polygon definiert: Ob eine Adresse dazugehört, entscheidet sich an ihren Koordinaten, nicht an einer Schreibweise. Genau das macht ihn für Auswertungen tauglich und für Handpflege anfällig, weil jede neue Adresse erneut eingeordnet werden muss.

Warum die Zuordnung automatisch passieren sollte

In vielen Häusern läuft die Zuordnung per Hand oder über ein Skript außerhalb des CRM. Beides hat denselben Schwachpunkt: Zwischen Anlage und Zuordnung stehen Objekte ohne Teilmarkt, und wer eine Adresse ändert, muss an die Zuordnung denken. Belastbar wird die Kette erst, wenn die Zuordnung dort stattfindet, wo die Koordinaten entstehen, beim Geokodieren, und wenn manuelle Korrekturen dabei erhalten bleiben.

So setzt propgen das um

propgen ordnet Teilmärkte automatisch aus den Koordinaten zu: Die Polygone werden einmal als GeoJSON hochgeladen und in einer Hierarchie geordnet, jede Immobilie bekommt beim Geokodieren die tiefste getroffene Zone, ein Lauf über den Bestand zieht vorhandene Objekte nach und liefert einen CSV-Bericht. Manuell gesetzte Teilmärkte bleiben erhalten. Zusammen mit strukturierten Transaktionsmeldungen und den Reports entsteht der Marktbericht aus dem CRM heraus. Für Gewerbemakler gedacht, siehe die Seite für Gewerbemakler.